海南限购后 海口二手房水涨船高?

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随着海口城市不断升级更新、未来规划利好等多方面影响，2017年上半年海口房地产市场迎来“爆发”，商品房总成交44018套，同比上涨45.65%。海口新房持续升温的态势下，二手房表现如何？XG后二手楼市热度如何？未来海口新房、二手房行情如何发展？XG后的二手房市场，解析未来发展态势。

7-8月海口二手房表现低迷

4月楼市XG后， 海南房地产 市场热度骤降，5-6月海口新房成交出现明显回落。房价方面，国家统计局数据显示，7月海口新建商品住宅价格环比上涨0.7%；经历了4月的微跌后，5-6月XG后海口二手房价格连续环比增长，7月环比微跌0.2%。

（注：正数为环比上涨，负数为环比下跌）

近期海口二手房市场表现如何？海南省房地产中介行业协会会长、海南録德房地产股份有限公司董事长邱廷录表示，相对5-6月来说，7-8月海口二手房表现为低迷、平稳。“4月 海南XG 政策发布后，二手房交易量明显下降，主要原因是主城区被XG，而二手房的交易量主要在主城区。XG导致7-8月海口二手房交易量同比去年略低。”

7-8月海南本地人买房需求不多，内地客群要到“金九银十”才会上岛。市场上中高端房源不多，价格越谈越涨。二手房受新房价格波动影响，下半年内地客户上岛潮到来时，成交量相对来说会好一些。

受新房影响 二手房价格持续增长

海口二手房的市场表现，XG后二手房楼市虽出现低迷，但从今年1月的数据观察来看（见下图中国房价行情网2016年8月-2017年8月海口二手房房价），二手房房价呈现缓慢平稳增长。

（近一年海口二手房房价走势，数据来源于中国房价行情网）

海口世贸一中介人员介绍，目前海口二手房新小区要1万多每平，海甸岛很多小区带泳池、园林的，价格达到1万3每平，一些老小区电梯房在7千以下价格，环境好一些的楼梯房小区价格在7千左右。

如国贸、世贸新小区均价13000元/平，老小区价格也要9000多，高端小区好的户型金碧文华卖到18000-19000元/平。金山小区楼梯房7千多；滨海大道滨海幸福里斜对面，一老小区楼梯房，二楼户型8000多一平。

中介人员介绍，今年2月锦地翰城二期精装两房总价63-65万/套，现在很多业主挂出14000-15000元/平的价格，醉高挂出105万的总价。“XG前二手房行情好，成交量较大，加上海口棚改及拆迁的推进，市民手上有充足的货币补偿，买房改善型需求增多。如今接触的客户中，业主持“可卖可不卖”的心态，未来的趋势，还要看后续的政策，以及旺季上岛客群情况。”

屹威地产一位中介人员表示，现在每天平均带两组客户看房；买房需求方面，一部分是养生需求的客群，一部分是为了孩子上学、工作准备的刚需客群。“如今买房客户以置换需求较多，要么换位置，要么以小换大。出于对接下来房价可能继续上涨的猜测心理，目前关注二手房的客户较多。受国家政策影响、目前新房价格影响，未来二手房价格或难降。”

即将签购房合同的二手房置业者张先生表示，选择二手房作为自己的婚房，是考虑到二手房周边有成熟的生活配套和居住氛围，超市、菜市场、住户都有了，即买即住，非常方便，性价比比新房高。

买房时机到来 二手房如何“淘”

新房与二手房的市场表现有何规律？海南锦诚董事长王路认为，海口二手房上半年很活跃，海南二手房交易量超新房很难，新房的上升过程达到中后期后，二手房市场会充分活跃，二手房落后新房1-2年。“新房市场购房者不再多看了，二手房才会从增量走到存量，但存量还会起来，只要有货就容易成交。”

二手房选房置业如何考虑？王路建议，购买二手房需要耐心地“淘”，保持一个高频率去淘，一些远的路段也可以考虑。挑小区时，不要太追求花园大小，看物业的硬件品质，如电梯，要看小区的重要资产。

未来二手房、新房的行情走势如何发展？邱廷录坦言，目前观望期过了，现在有资格买房的客户，严控之后市场会回落，大家都抓住回落时期买房了，整体上市民对于未来房市发展持乐观态度。今年的供求矛盾突出，虽说供货量不大，但XG限掉了很多购房资格，总体处于平衡状态。若继续XG的话，有可能今年年初海南的价格整体上涨比例较大，明年新房成交量可能会回调。

XG持续 今年二手房很热的可能性不大

XG导致海口楼市降温，海口楼市经过年初的火爆行情后，不少楼盘由于销售乐观纷纷调整了价格，部分购房者转而考虑价格相对较低、性价比较高的二手房，而一些好区位、地段、配套的二手房优势明显，赢得了购房者的青睐。

一般来说，新房会引领二手房涨跌，新房与二手房之间存在价差，常规来说二手房价格比新房价格低。业内人士认为，通过这次宏观调控后，二手房购买资格减少，今年二手房很热的可能性不大。

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